토토사이트 디오스·공원·상업시설 권한 활용
허드슨 야드·롯폰기힐스 사례 벤치마킹

HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역을 토토사이트 디오스과 연결해 주거와 오피스, 상업시설, 역사, 공원, 지하 인프라 등을 입체적으로 개발하겠다는 계획을 제시했다.

28일 HDC현산은 용산정비창 전면1구역 재개발 입찰에서 서울시의 '연계' 지침에 부합하는 ‘통합 연결형 개발전략’을 제시했다고 밝혔다. HDC현산은 △토토사이트 디오스 아이파크몰 △토토사이트 디오스 전면 공원 지하 개발 △용산철도병원 부지개발 등의 개발 권한과 운영자산을 보유해 용산정비창 전면1구역과 토토사이트 디오스 등을 연결할 수 있는 유일한 민간사업자다. 최근에는 서울시와 용산 국제업무지구의 개발 협의도 진행하고 있다.

현재 토토사이트 디오스 일대는 주거와 오피스·상업시설 등이 밀집해 있지만 역과의 단절로 업무시설 및 상가 활성화에 어려움을 겪고 있다. 실제 2020년 8월 준공된 토토사이트 디오스 인근 센트럴파크는 서울교통공사가 2020년부터 매각을 시도했으나, 주변 토토사이트 디오스과 신토토사이트 디오스이 연결되지 않은 탓에 9번의 시도에야 낙찰됐다. 매각 금액도 처음보다 60억원 낮아졌다.

이러한 문제로 인해 서울시는 용산정비창 개발이 토토사이트 디오스, 신토토사이트 디오스, 한강로 등과 유기적으로 연계되어야 한다는 입장이다. 서울시는 2022년 '용산정비창 도시개발구역 기본구상'과 공모지침서에서 '토토사이트 디오스 광장, 신토토사이트 디오스, 한강로, 철도 용지, 공공보행축과의 유기적 연계 계획'을 수립하도록 명시했다. HDC현산이 제시한 통합 실행계획은 서울시의 요구에 부합한다.

HDC현산이 추진 중인 '토토사이트 디오스 전면 공원 지하공간 개발사업' 범위가 수도권광역급행철도(GTX) B노선 정거장 이전 계획에 따라 더 확대되는 것도 호재다. HDC현산은 토토사이트 디오스과 신토토사이트 디오스 단절로 인한 이용객들의 불편함을 해소하기 위해 2개의 역사를 지하통로로 연결할 계획이다. 이를 위해 주거와 비주거시설 분양 면적 5651평도 추가 확보했다.

추가 확보한 면적을 바탕으로 용산정비창 전면1구역 재개발 조합에는 조합 안 대비 3755억원 늘어난 분양수익과 미분양 시 대물변제라는 파격적인 조건을 내걸었다. 조합원 분담금도 줄어들게 된다. HDC현산은 글로벌 복합개발 성공사례인 미국 뉴욕 허드슨 야드나 일본 도쿄 롯폰기힐스처럼 철도로 인해 단절된 기반 시설을 공공공간, 상업·업무시설과 연결할 방침이다.

특히 롯폰기 힐스는 지하철 히비야선 롯폰기역과 직접 연결되는 복합시설로, 연결성과 집객력을 극대화한 대표적인 사례다. ‘그랜드 하얏트 도쿄’를 단지 내부에 유치해 세계 최고 수준의 MICE, 고급숙박, 글로벌 금융 수요를 흡수하면서 고급 오피스 및 상업시설의 분양성과 자산가치를 끌어올렸다. HDC현산은 용산정비창에 파크 하얏트 호텔 유치를 제안했다.

도시정비업계 관계자는 "HDC현산은 토토사이트 디오스 주변 자산과 용산정비창 전면1구역을 연결·개발·운영할 수 있는 유일한 회사"라며 "HDC현산의 동의 없이 토토사이트 디오스이나 전면 지하공간과 단지를 연결하는 것은 불가능하다는 구조적 한계가 있다"고 설명했다.

한편 용산정비창 전면1구역 재개발은 서울 용산구 한강로3가 일대에서 추진되는 약 1조원 규모 초대형 도시정비사업이다. 지하 6층~지상 38층 규모 초고층 빌딩 12개 동과 아파트 777가구, 오피스텔 894실, 상업 및 근린생활시설 등을 포함하고 있다.

오세성 토토사이트 추천 기자 sesung@hankyung.com