시효 지난 월세, 토토사이트 가입하면 공제할 수 있나요? [조광희의 판례로 보는 세상]
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토토사이트 가입하면서 월세 떼자 "시효 끝" 소송
임대차계약선 상계 적용 어려워
대법 "토토사이트 가입하면은 신뢰 담보, 공제 가능"
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만약 임차인이 월세를 연체했지만 월세의 소멸시효가 이미 완성된 경우 임대인은 임대차토토사이트 가입하면 월세를 공제할 수 있을까? 이와 관련해 대법원은 최근 주목할만한 판결을 내렸다(대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217판결).
이 사건에서 임대인과 임차인간 임대차계약은 3차례에 걸쳐 약 13년간 이어졌다. 임대차계약이 끝나자 임대인은 토토사이트 가입하면 밀린 차임을 공제하고 지급하려고 했다. 이에 임차인은 밀린 차임은 이미 소멸시효가 완성되어 소멸했으니, 임대차토토사이트 가입하면 공제할 수 없다고 다퉜다.
토토사이트 가입하면 공제 핵심은 '상계' 여부
임대차토토사이트 가입하면 차임을 공제하는 건 민법상 '상계'에 해당한다. 상계는 당사자가 서로에 대해 동일한 종류의 채무(금전채무 등)를 부담할 때, 같은 금액의 범위에서 서로의 채무를 소멸시키는 제도다. 상계할 당시 상호간의 채무가 모두 i) 유효하게 존재하고 ii) 각 채무의 이행기가 모두 도래했어야 한다. 이 상태를 '상계적상'이라고 한다.따라서 한쪽 채무가 시효 완성으로 소멸됐다면 원칙적으로 상계할 수 없다. 다만 민법은 예외 규정을 두고 있다. 상계적상 요건을 갖춘 상태에서 시효가 완성된 경우, 상계를 하지 않았더라도 여전히 상계가 가능하다(민법 제495조).
일반적으로 차임은 민법 163조에 따라 3년의 소멸시효 기간이 적용된다. 차임을 월세로 지급하는 경우 이행기가 매월 도래하고, 소멸시효 기산점 역시 이때부터다. 반면, 임대차토토사이트 가입하면 지급의무는 임대차계약이 종료한 때에 비로소 이행기가 도래한다. 따라서 임대차계약이 끝나기 전이라면, 임대차토토사이트 가입하면반환채무와 차임지급채무가 상계적상이 성립하지 않는 셈이다.
임대인만 불리? 조항 유추적용한 대법
이 논리를 그대로 따르면 차임의 소멸시효가 보증금 반환채무의 이행기 이전 완성된 경우, 민법 495조를 적용되지 않고, 임대인은 토토사이트 가입하면 차임을 공제할 수 없다. 그런데 임대차보증금은 임대차계약 중 임차인의 모든 채무를 담보하기 위해서 지급된다는 점을 감안하면 이런 결론은 보증금의 목적에도 부합하지 않고, 임대인에게도 상당히 불합리한 측면이 있다.대법원은 이런 사정을 감안해 임대차계약에서는 민법 495조를 유추적용할 수 있는 근거를 마련했다. 임대인이 계약 중 연체된 차임을 토토사이트 가입하면 충당하지 않고 있던 경우라면, 연체 차임을 지급받할 것이라 신뢰한 임대인의 사정과 차임을 연체한 상황에서도 임대차관계를 지속해온 임차인의 묵시적인 의사를 고려하라는 취지다.
임대차토토사이트 가입하면은 임차인의 모든 채무를 담보하기 위해 지급되는 것이다. 임대인은 임대차토토사이트 가입하면을 토대로 임차인을 신뢰하고, 임차인 역시 자신의 계약상 채무를 다하겠다는 약속으로 임대차토토사이트 가입하면을 지급하는 것이다. 위와 같은 대법원 판단은 임대인과 임차인의 관계를 적절히 조율한 합리적인 판결로 평가된다.